Bauen oder Umbauen Haus am Gardasee: wie man ein haus kauft.

Wenn man den zu kaufenden Gebäudetyp auswählt, muss das Potenzial des Gebäudes selbst aufmerksam geprüft werden. Die Immobilie kann beispielsweise in einem Stadtgebiet liegen, das die Möglichkeit der Erweiterung bietet; es könnte daher ratsam sein, es zu vergrößern anstatt es umzubauen oder sogar das alte Gebäude abzureißen und ein völlig neues größeres Gebäude zu errichten.

Diese Einschätzungen obliegen normalerweise einem Techniker. Ist jedoch das zu kaufende Gebäude einmal ausgewählt und eine zufriedenstellende Einigung gefunden, müssen Verkäufer und Käufer einen Vertrag oder notarielle Beurkundung abschließen.

Der entsprechend allen geltenden Gesetzen geschlossene Vertrag muss dann registriert werden und die sogenannte “Umschreibung” muss vorgenommen werden, das heißt die Überschreibung der Immobilie muss in den öffentlichen Registern und im Katasteramt vorgenommen werden.

Zuständig für die Registrierung der Beurkundung ist der Notar, der also eine fundamentale Rolle spielt bei jedem Immobiliengeschäft. Seine Tätigkeit ist notwendig, weil sie den Vertragsparteien garantiert, dass das Immobiliengeschäft gesetzeskonform abgewickelt wird.

Natürlich sind diese Vorgänge gebührenpflichtig, wobei die Gebührenhöhe im Vorhinein schwer abschätzbar ist. Die Notartarife sind abgeschafft und daher gibt es keine Vergleichsparameter, auf die man sich beziehen könnte, um zu wissen, wie hoch die Notarsgebühren sein werden. Das hängst im Allgemeinen vom Urkundentyp, dem Gebäudewert und einer Serie von Fragestellungen ab, die verschiedene, auch äußerst komplexe, Aktivitäten erforderlich machen können.

Es empfiehlt sich jedoch, wenn man sich zur Beurkundung an einen Notar wendet, genau abzuklären, dass die Kosten der Tätigkeit nicht nur sein Honorar umfassen, sondern auch Steuern, Gebühren und die verschiedenen Rechte, die er zulasten des Klienten an den Staat abführen muss und zusätzlich auch die Kosten, die mit den Aktivitäten verbunden sind, die er vor und nach der Niederschrift des Aktes durchführen muss.

Wie bekommt man einen Anhaltspunkt, welche Kosten entstehen werden, wenn man sich an einen Notar wendet? Die Antwort ist sehr einfach: man bittet den Notar direkt um einen Kostenvoranschlag.

Auf diese Weise erhält man im Allgemeinen eine recht genaue Vorstellung wieviel man für diesen Vorgang ausgeben muss. Falls der Kostenvoranschlag zu teuer erscheint, ist es immer noch möglich, beim Bezirksnotariatsrat des Gebietes eine Erläuterung anzufordern.

Um zu verstehen, wer den Notar beim Hauskauf bezahlen muss, gilt Art. 1475 des bürgerlichen Gesetzbuches, der ausdrücklich festlegt, dass “Die Kosten des Kaufvertrages und die weiteren Kosten zulasten des Käufers gehen, falls nichts anderes vereinbart wurde.“ Aus diesem Gesetz ergibt sich, dass die Bezahlung des Notars durch den Käufer nicht verpflichtend ist.

Die Vertragsparteien haben entsprechend dem Grundsatz der Vertragsfreiheit die Möglichkeit, sich anders zu einigen, indem sie etwa entscheiden, die Kosten der notariellen Beurkundung hälftig oder nach einem anderen Prozentsatz aufzuteilen.

Die Dokumente, die der Verkäufer und der Käufer im Notariat vorlegen müssen, wenn ein Vertrag abgeschlossen wird (der sich auf den Fall bezeiht, in dem Verkäufer und/oder Käufer natürliche Personen sind), sind folgende:

1. der Personalausweis oder ein anderes Ausweispapier und bei Nicht-Europäern die Aufenthaltsgenehmigung oder das Einreisevisum;

1. die Ledigkeitsbescheinigung oder, bei Verheirateten, der Trauschein oder die Bescheinigung einer eingetragenen Partnerschaft;

1. die Kopie eventueller Vereinbarungen zu Besitzstand oder Lebensgemeinschaften.

Der Käufer, der einen Bankkredit beantragt hat, muss dem Notar die Ansprechpartner des Institutes nennen, um ihm zu ermöglichen, alle erforderlichen Informationen zur Auszahlung desselben einzuholen. Außerdem muss er vorlegen:

1. die Kopie des Vorkaufvertrages;

1. Kopien der Dokumente, aus denen bereits an den Verkäufer entrichtete Anzahlungen hervorgehen;

1. und, falls ein Makler beteiligt war, seine Kontaktdaten, die vereinbarte Provision und die Kopie der Dokumentation, aus der hervorgeht, wieviel bereits bezahlt wurde.

Zur Dokumentation der notwendigen Identifikation von Verkäufer, Käufer, deren Status und Erreichbarkeit, ist es notwendig, dem Notar die gesamte die Immobilie betreffende Dokumentation zu übergeben, die Bestandteil des Kaufvertrages ist. Je nach Fall sind dies die wichtigsten Dokumente, die vorgelegt werden müssen:

1. Kopie des Lageplans ausgestellt vom Katasteramt, die Bescheinigung der Übereinstimmung des Lageplans mit dem Ort;

1. Kopie der Einsichtnahme von Grundschulden, um festzustellen, ob die Immobilie mit Hypotheken belastet oder verpfändet ist;

1. Kopie des Kaufvertrages der Immobilie oder die Erbfolgeerklärung, das Testament, die Erbannahme, das europäische Erbfolgezertifikat, um aufzuzeigen, auf welche Weise der Verkäufer in den Besitz der Immobilie gelangt ist;

1. falls sich die betreffende Immobilie in einem Mehrfamilienhaus befindet, benötigt man die Kopie der Teilungserklärung und die Bescheinigung des Hausverwalters, aus der hervorgeht, dass der Verkäufer das Hausgeld vollständig bezahlt hat und eventuelle Beschlüsse über Sonderausgaben oder Verfahrenskosten;

1. Kopie aller Baumaßnahmen, die die Konstruktion der Immobilie betreffen, wie die Baugenehmigung, Umbauten, etc;

1. Eventuelle Genehmigungen der Denkmalpflege, falls der Bau den Auflagen des Landesdenkmalamtes unterliegt;

1. Kopie der Bewohnbarkeitsbescheinigung oder der Dokumente, die belegen, dass ein Antrag gestellt wurde;

1. Bescheinigung der Ordnungmäßigkeit der Anlagen (Installation, Elektrik, Thermik, Gas);

1. Heizkesselpass, aus dem die Regelmäßigkeit der Kontrollen und seine Effizienz hervorgehen;

1. APE, Bescheinigung der energetischen Leistung.

Natürlich obliegt es dem Notar, den Vertragsparteien ein Verzeichnis der Dokumente zur Verfügung zu stellen, die im jeweiligen Fall für den Vertragsabschluss erforderlich sind. Sehr häufig beraten oder unterstützen wir den Klienten oder das Immobilienbüro, an das sich der Klient gewendet hat, in der Kaufphase, während der sich die Notwendigkeit ergeben kann, Informationen über die Immobilie einzuholen oder dafür sorgen, die notwendige Dokumentation zu beschaffen.

Marco D.

“In meiner Eigenschaft als Ausstatter und verantwortlicher Gebietsleiter eines multinationalen niederländischen Konzerns, der unter dem Markennamen ‚Vescom‘ fortschrittliche Wandverkleidungen entwickelt, möchte ich die sorgfältige Analyse des Architekten hervorheben, was die Leistungsfähigkeit der Materialien und die Garantien ihrer Nutzungsdauer betrifft. Ästhetische und farbliche Auswahl, die einem Projektidee gehobener Qualität entspricht. Nicht zuletzt eine sensible Aufmerksamkeit gegenüber den Kosten, ein optimales Gleichgewicht zwischen Qualität und Preis einhaltend.“

Max G.

“Ein äußerst professioneller Architekt, gewissenhaft, mit bester und aktuellster Kenntnis moderner Materialien, hat hervorragend seinen guten Geschmack bewiesen, indem er meine ästhetischen Anforderungen perfekt erfüllte, im Einklang mit meinem Budget.“